■ 개 요
부가가치세는 재화나 용역에 생성되는 부가가치에 부과되는 조세로서, 물건을 사면서 부담한 세금과 팔면서 다른 사람으로부터 받은 세금의 차액만을 일정기간별로 계산하여 내는 것을 의미합니다. 결국은 최종 소비자가 부담하며, 건설 및 분양에서의 부가가치세는 토지는 취득시 면세가 되기 때문에 건물에 대해서만 부가됩니다. 그러나, 토지,건물 일괄공급하는 경우 그 구분이 불분명한 경우에 법에 따라서 안분계산을 해야 하며, 감정평가를 통해서 합리적인 토지·건물 배분가액을 산출함으로써 건물의 과세표준을 정하는 것을 의미합니다.
■ 과세대상
국민주택규모(전용면적 85㎡)를 초과하는 주택 및 비주택(상가, 오피스텔 등)인 건물은 부가가치세 과세대상입니다.
| 구 분 | 토 지 | 건 물 | |
| 주 택 | 국민주택(전용면적 85㎡이하) | 면 세 | 면 세 |
| 국민주택규모 초과 | 면 세 | 과 세 | |
| 비주택(상가, 오피스텔 등) | 면 세 | 과 세 | |
■ 감정평가의 효과
건물 부분에 부과되는 부가가치세는 전체분양가에서 토지, 건물의 구성비율에 따라 결정되며 단순히 기준시가에 의해 안분하는 경우 토지가액은 개별공시지가에 의해, 건물가액은 기준시가에 의해 산정됩니다.
부가가치세를 계산하는 경우 기초가 되는 토지·건물의 적정시세를 반영한 가치를 판단하여 부동산 개발시 개발이익을 토지 및 건물의 가액에 합리적으로 배분함으로써 부가가치세를 절감할 수 있습니다.
| 구 분 | 기준시가기준 5:5 안분 |
감정평가액 기준 6:4안분 |
절세금액 |
| 전체 분양금액 | 300억 | 300억 | 토지건물 구성비를 낮춰 건물부분분양가액을 낮춤으로써 부가세를 절감 |
| 토 지 가 액 | 150억 | 180억 | |
| 건 물 가 액 | 150억 | 120억 | |
| 부가가치세(건물가액 x 10%) | 15억 | 12억 | 3억 절세 |
| 감정평가수수료 (300억 기준) |
2천만원 정도 수준 | ||
■ 유의사항
부가가치세는 계약의 종류(포괄양수도의 경우 면세)와 계약자의 입장, 일반과세자인지 간이과세자인지 여부 등에 따라 부과기준 및 세율 등이 상이하니 세무사와 상담을 거친 후 진행하시기 바랍니다.
